Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken

1. Allgemeines

Erstmals im Frühjahr 2014 haben die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe veröffentlicht, die dazu dient, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück anteilig auf das einer regelmäßigen Abschreibung unterliegende Gebäude und den nicht abschreibbaren Grund und Boden aufzuteilen. Am 01.03.2017 ist eine Neufassung dieser Arbeitshilfe auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums veröffentlicht worden. Mit diesem Dokument werden die Steuerpflichtigen in den Stand versetzt, eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer ihnen vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

2. Grundsätze der Kaufpreisaufteilung

Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung folgt den Vorgaben der ständigen Rechtsprechung des BFH. Diese gibt seit dem Urteil des IX. Senats vom 10.10.2000 IX R 86/97, BStBl. II 2001 S. 183, vor, dass der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Das bedeutet, dass zunächst Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt werden und anschließend der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis seiner beiden Bestandteile aufzuteilen ist.

Die vor diesem Urteil häufig in der Praxis verwendete Restwertmethode, die den Bodenwert mit Hilfe der Bodenrichtwerte ermittelte und diesen vom Gesamtkaufpreis abzog, so dass sich der Gebäudewert als Residualgröße ergab, hat der BFH verworfen. Nach seiner Auffassung widerspricht diese Methode dem Grundsatz der Einzelbewertung.

3. Einzelne Arbeitsschritte

Da für die Kaufpreisaufteilung keine spezifischen steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften existieren, stützt sich die Arbeitshilfe auf die Regelungen zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuches, insbesondere der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (BGBl. 2010 I S. 639). Dort ist festgelegt, dass je nach Art des Bewertungsobjekts das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.

Um die von den Finanzbehörden angestrebte Vereinfachungsfunktion im steuerlichen Massenverfahren zu erreichen, haben sich die Ersteller bei der Arbeitshilfe dafür entschieden, ausschließlich das Sachwertverfahren anzuwenden. Ziel der Arbeitshilfe ist daher, die Ermittlung einer qualifizierten Schätzung zu ermöglichen, die objektspezifische Besonderheiten nur sehr beschränkt berücksichtigt und damit sachverständig begründet auch widerlegbar ist.

Erster Schritt bei der vorzunehmenden Berechnung ist die Ermittlung des Bodenwerts. Dazu wird die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Der zweite Schritt ist die Ermittlung des Gebäudewerts, dessen wichtigste Grundlage die Normalherstellungskosten darstellen. Diese werden mit Stand von 2010 aus der Anlage 1 zur Sachwertrichtlinie 2012 entnommen. Weitere sechs aufeinander aufbauende Teilschritte ergeben schließlich einen Gebäudesachwert, der sich im Kern aus der Multiplikation typisierter Herstellungskosten pro qm mit der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche ergibt. Abschließend werden die Einzelwerte für Grund und Boden bzw. das Gebäude ins Verhältnis gesetzt und diese Relation auf den Kaufpreis übertragen, so dass damit der einheitliche Kaufpreis auf seine beiden Bestandteile aufgeteilt werden kann.

4. Zusammenfassung

Die vor kurzem von den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder veröffentlichte Neufassung der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ermöglicht es den Anwendern, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Aufteilung zu überprüfen. Dabei wird nicht der Anspruch erhoben, den Detaillierungsgrad eines Sachverständigengutachtens zu erreichen. Vielmehr ist die Arbeitshilfe als qualifizierte Schätzung auf der Basis des Sachwertverfahrens anzusehen. Betroffene Steuerpflichtige müssen im Einzelfall entscheiden, ob diese Hilfe für ihre spezifischen Zwecke geeignet ist. Wir beraten Sie gerne dabei.

Executive Summary

The revised version of the instruction sheet for the allocation of the real estate purchase price lately issued by the highest financial authorities enables the users to either allocate the purchase price themselves or to review the plausibility of an existing allocation. It is not meant to meet the high level of detail of an expert’s report. It should rather be seen as a qualified valuation on the basis of the asset value method. Affected tax payers have to decide individually whether this sheet is appropriate for their specific purposes. We would be pleased to advise you.

Frankfurt am Main, den 29.03.2017 – SVO / JHB