Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken

1. Allgemeines

Erstmals im Frühjahr 2014 haben die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern eine Arbeitshilfe veröffentlicht, die dazu dient, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück anteilig auf das einer regelmäßigen Abschreibung unterliegende Gebäude und den nicht abschreibbaren Grund und Boden aufzuteilen. Am 01.03.2017 ist eine Neufassung dieser Arbeitshilfe auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums veröffentlicht worden. Mit diesem Dokument werden die Steuerpflichtigen in den Stand versetzt, eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer ihnen vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

2. Grundsätze der Kaufpreisaufteilung

Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung folgt den Vorgaben der ständigen Rechtsprechung des BFH. Diese gibt seit dem Urteil des IX. Senats vom 10.10.2000 IX R 86/97, BStBl. II 2001 S. 183, vor, dass der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Das bedeutet, dass zunächst Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt werden und anschließend der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis seiner beiden Bestandteile aufzuteilen ist.

Die vor diesem Urteil häufig in der Praxis verwendete Restwertmethode, die den Bodenwert mit Hilfe der Bodenrichtwerte ermittelte und diesen vom Gesamtkaufpreis abzog, so dass sich der Gebäudewert als Residualgröße ergab, hat der BFH verworfen. Nach seiner Auffassung widerspricht diese Methode dem Grundsatz der Einzelbewertung.

3. Einzelne Arbeitsschritte

Da für die Kaufpreisaufteilung keine spezifischen steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften existieren, stützt sich die Arbeitshilfe auf die Regelungen zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuches, insbesondere der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (BGBl. 2010 I S. 639). Dort ist festgelegt, dass je nach Art des Bewertungsobjekts das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.

Um die von den Finanzbehörden angestrebte Vereinfachungsfunktion im steuerlichen Massenverfahren zu erreichen, haben sich die Ersteller bei der Arbeitshilfe dafür entschieden, ausschließlich das Sachwertverfahren anzuwenden. Ziel der Arbeitshilfe ist daher, die Ermittlung einer qualifizierten Schätzung zu ermöglichen, die objektspezifische Besonderheiten nur sehr beschränkt berücksichtigt und damit sachverständig begründet auch widerlegbar ist.

Erster Schritt bei der vorzunehmenden Berechnung ist die Ermittlung des Bodenwerts. Dazu wird die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Der zweite Schritt ist die Ermittlung des Gebäudewerts, dessen wichtigste Grundlage die Normalherstellungskosten darstellen. Diese werden mit Stand von 2010 aus der Anlage 1 zur Sachwertrichtlinie 2012 entnommen. Weitere sechs aufeinander aufbauende Teilschritte ergeben schließlich einen Gebäudesachwert, der sich im Kern aus der Multiplikation typisierter Herstellungskosten pro qm mit der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche ergibt. Abschließend werden die Einzelwerte für Grund und Boden bzw. das Gebäude ins Verhältnis gesetzt und diese Relation auf den Kaufpreis übertragen, so dass damit der einheitliche Kaufpreis auf seine beiden Bestandteile aufgeteilt werden kann.

4. Zusammenfassung

Die vor kurzem von den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder veröffentlichte Neufassung der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ermöglicht es den Anwendern, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Aufteilung zu überprüfen. Dabei wird nicht der Anspruch erhoben, den Detaillierungsgrad eines Sachverständigengutachtens zu erreichen. Vielmehr ist die Arbeitshilfe als qualifizierte Schätzung auf der Basis des Sachwertverfahrens anzusehen. Betroffene Steuerpflichtige müssen im Einzelfall entscheiden, ob diese Hilfe für ihre spezifischen Zwecke geeignet ist. Wir beraten Sie gerne dabei.

Executive Summary

The revised version of the instruction sheet for the allocation of the real estate purchase price lately issued by the highest financial authorities enables the users to either allocate the purchase price themselves or to review the plausibility of an existing allocation. It is not meant to meet the high level of detail of an expert’s report. It should rather be seen as a qualified valuation on the basis of the asset value method. Affected tax payers have to decide individually whether this sheet is appropriate for their specific purposes. We would be pleased to advise you.

Frankfurt am Main, den 29.03.2017 – SVO / JHB

Kein Gewerbebetrieb bei Vermietung eines Einkaufszentrums

1. Neues Urteil des BFH

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 14.07.2016 IV R 34/13 entschieden, dass die Vermietung eines Einkaufszentrums (EKZ) mit einer Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm an etwa 40 Mieter keinen Gewerbebetrieb darstellt. Vielmehr handelt es sich dabei um eine private Vermögensverwaltung, so dass die hieraus erzielten Einnahmen nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

In dem Urteil hat der BFH die gewerbliche von der vermögensverwaltenden Tätigkeit abgegrenzt. Damit weist die Entscheidung über den entschiedenen Einzelfall hinaus.

2. Zum Sachverhalt

Klägerin in dem Verfahren ist eine GmbH gewesen, die 2013 durch formwechselnde Umwandlung aus einer GmbH & Co. KG (KG) hervorgegangen ist. Die KG hat 1996 ein ca. 100.000 qm großes Ackergrundstück erworben und hierauf bis 1998 ein Fachmarktzentrum errichtet. Die Flächen dieses EKZ (30.000 qm) hat sie an rund 40 Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen vermietet. Neben der Überlassung der Ladenflächen stellt die KG eine gewisse Infrastruktur wie etwa Parkplätze, Abstell- und Sozialräume sowie Sanitäranlagen zur Verfügung. Daneben sorgt sie für die Reinigung und Bewachung des Fachmarktzentrums. Zielsetzung dabei ist es, den Kunden der Mieter einen ausgedehnten Einkauf in verschiedenen Geschäften innerhalb einer verkehrsfreien Zone zu ermöglichen.

Die Betriebsführung des Fachmarktzentrums hat die KG nicht selbst übernommen, sondern hierfür einen Bewirtschaftungsvertrag mit einer Verwaltungs- GmbH vereinbart. Diese GmbH wiederum hat mit den einzelnen Mietern jeweils einen individuellen Verwaltervertrag abgeschlossen. Die Geschäftsbesorgung hat sie auf eine weitere GmbH ausgelagert, die einen Centermanager beschäftigt hat, der die anfallenden Beratungs-, Betreuungs- und Verwaltungsaufgaben erledigt sowie Werbeaktivitäten für das Fachmarktzentrum koordiniert hat.

Die KG hat ihre Tätigkeit als Vermögensverwaltung angesehen und daher nur Einkommen- und keine Gewerbesteuererklärungen abgegeben. Nach einer Betriebsprüfung für die Jahre 1998 bis 2002 hat das zuständige Finanzamt die Vermietung durch die KG als Gewerbetrieb eingestuft und entsprechende Gewerbesteuerbescheide erlassen. Einspruch und Klage hiergegen sind erfolglos geblieben. Erst der BFH hat die Auffassung der Klägerin bestätigt und das anders lautende Urteil des Finanzgerichts aufgehoben.

3. Wesentliche Entscheidungsgründe des BFH

3.1 Vermietung vs gewerbliche Tätigkeit

§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG nennt als Voraussetzungen eines Gewerbebetriebes die Ausübung einer selbstständigen, nachhaltigen Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht unter Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Dabei darf es sich weder um die Ausübung von Land- und Forstwirtschaft, eines freien Berufs oder einer anderen selbständigen Arbeit handeln. Ferner muss die Betätigung den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH der Fall, wenn die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung der Vermögenswerte i. S. einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z. B. durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.

Bei einer Vermietung ergibt sich daraus, dass sie dann als gewerbliche Tätigkeit anzusehen ist, wenn die Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstandes gegenüber den anderen gewerblichen Aspekten der Tätigkeit in den Hintergrund tritt. Das gilt auch dann, wenn der vermietete Besitz sehr umfangreich ist und es sich um eine Vielzahl von Mietern handelt. Bei der Vermietung gewerblicher Großimmobilien (wie im vorliegenden Fall) sind aber aus Sicht des BFH solche Leistungen als unschädlich (und damit nicht gewerblich) anzusehen, die nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räume zu dem von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck ermöglicht und die nicht als eigenständiges Herantreten an den Markt verstanden werden können. Dabei sind die Besonderheiten des jeweiligen Vermietungsgegenstandes zu berücksichtigen.

3.2 Leistungen des EKZ

So ist ein EKZ dadurch gekennzeichnet, dass in einem Objekt verschiedene Einzelhändler und Dienstleister räumlich zusammengefasst ihre jeweiligen Produkte bzw. Leistungen anbieten. Der Betrieb des EKZ benötigt dafür ein gewisses Mindestmaß an Infrastruktur. Aus Sicht des BFH ist das Vorhalten einer Infrastruktur für das EKZ (wie z. B. Parkplätze, Abstellräume, Zugangssicherung u. ä.) eine Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung des Gesamtobjekts. Der Betrieb und die Instandhaltung solcher Infrastruktureinrichtungen sind keine Zusatzleistungen des Vermieters, sondern untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung.

3.3. Werbung / Verkaufsförderung

Auch Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen für die Vermietung von Flächen eines EKZ übliche Sonderleistungen dar. Sie sind darauf ausgerichtet, die Attraktivität des Standorts zu sichern, um derzeitige Mieter zu binden bzw. neue Mieter zu gewinnen. Ferner erlauben sie es, höhere Mieten für die ansässigen Händler und Dienstleister durchzusetzen bzw. bei Umsatzmieten unmittelbar an Umsatzsteigerungen der Mieter teilzunehmen. Somit liegen solche Tätigkeiten im eigenen Interesse des Vermieters. Angesichts der Größe des im Urteilsfall vorliegenden Fachmarktzentrums ist es aus Sicht des BFH nachvollziehbar, dass nicht nur die Mieter für sich selbst werben, sondern das EKZ selbst sein Gesamtangebot bewirbt und verkaufsfördernde Aktionen durchführt.

3.4 Objektspezifischer Maßstab

Insgesamt ergibt sich damit für den BFH, dass die Leistungen der KG bei Verwendung eines objektspezifischen Maßstabs nicht über den üblichen Umfang an Tätigkeiten hinausgehen, den die Vermietung eines EKZ erfordert. Die Tätigkeit der KG ist daher – trotz der Vielzahl der Mieter und der Größe des Objekts – insgesamt als vermögensverwaltend zu beurteilen.

4. Zusammenfassung

Das neue Urteil des IV. Senats des BFH beleuchtet die – aus steuerlicher Sicht – schwierige Abgrenzung zwischen einer vermögensverwaltenden und einer gewerblichen Vermietungstätigkeit. Das Urteil schafft für die Praxis mehr Klarheit. Es ist daher sehr zu begrüßen.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Antwort auf entsprechende Fragestellungen bei Ihnen.

Executive Summary

In its judgement of 14 July 2016, IV R 34/13, the Federal Tax Court decided that the letting of a shopping centre with a selling area of about 30,000 m² to approximately 40 tenants constitutes an asset management which is not subject to trade tax. From the Federal Tax Court’s point of view, it also applies even if, apart from rental, additional services are provided thus enabling the tenants to use the premises for their commercial purposes. Such services are especially the provision of infrastructure (e. g. car parks, storerooms, access control) and their maintenance and running.

Frankfurt am Main, den 08.12.2016 – SVO / JHB

Neue BFH-Urteile zur Abgrenzung von anschaffungsnahen Herstellungskosten und Werbungskostenabzug

1. Einführung

Der BFH hat mit den drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) die anschaffungsnahen Herstellungskosten von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten genauer als bisher abgegrenzt.

In den zugrunde liegenden Streitfällen hatten die Kläger verschiedene Immobilienobjekte erworben und jeweils in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instand gesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden von den Klägern z. B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energietechnische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten den ihnen entstandenen Aufwand als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Dagegen hat die Finanzverwaltung die fraglichen Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG angesehen, die nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung steuerlich abzugsfähig sind. Einsprüche und Klagen sind erfolglos geblieben. Nunmehr hat der BFH die Urteile der Finanzgerichte bestätigt und damit im Ergebnis die Möglichkeiten der Steuerpflichtigen, einen sofortigen Werbungskostenabzug vorzunehmen, eingeschränkt.

2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten aus Sicht des BFH

a) Schönheitsreparaturen

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Werden also solche Aufwendungen getätigt, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage der Absetzungen für Abnutzungen. Sie werden steuerlich nicht als Werbungskosten behandelt.

Insbesondere der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist aufgrund einer fehlenden gesetzlichen Definition im Einzelnen auslegungsbedürftig. Nach dem bisherigen Verständnis des BFH gehören zu diesen Aufwendungen insbesondere solche für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung. Im Hinblick auf Schönheitsreparaturen wurden diese bislang nur in die Herstellungskosten einbezogen, wenn es einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang dieser Reparaturen mit einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gab.

Diese Einschränkung gibt der IX. Senat des BFH jetzt auf. Seine neue Rechtsprechung geht vielmehr davon aus, dass Schönheitsreparaturen als bauliche Maßnahmen anzusehen sind, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden. Dadurch müssen Schönheitsreparaturen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einbezogen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die hierfür angefallenen Aufwendungen (ggf. auch zusammen mit weiteren Aufwendungen für bauliche Maßnahmen) ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Damit sind zukünftig Maßnahmen wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster als Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten anzusehen.

Nur die nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nicht zu den Herstellungskosten gehörenden Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen, können auch zukünftig sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Davon erfasst sind z. B. regelmäßige Wartungsarbeiten bei Heizungen oder Aufzügen, Ablesekosten oder die Beseitigung von Rohrverstopfungen und –verkalkungen.

b) Aufwendungen für Herstellung der Betriebsbereitschaft

In einem der dem BFH vorliegenden Sachverhalte ist es insbesondere um die Einordnung von Aufwendungen für die sog. Herstellung der Betriebsbereitschaft (hier in Form der Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile) gegangen, für die der Steuerpflichtige den Werbungskostenabzug begehrte. Der BFH ist dem erneut nicht nachgekommen. Vielmehr sind auch diese Aufwendungen für die Herstellung der Betriebsbereitschaft vom BFH in den Anwendungsbereich von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG einbezogen worden. Das wird damit begründet, dass die vom Gesetzgeber mit dieser Vorschrift vorgenommene Typisierung eine Vereinfachungsfunktion habe, die eine im Einzelfall möglicherweise schwierige Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft vermeiden solle. Im Ergebnis ist also in Zukunft bei derartigen Aufwendungen für den Steuerpflichtigen ein sofortiger Werbungskostenabzug nicht mehr möglich.

3. Zusammenfassung

Nach der neuen BFH-Rechtsprechung müssen zukünftig grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes stehenden Sanierung anfallen, zusammengerechnet und einheitlich betrachtet werden. Die bisher in der Praxis häufig vorgenommene Segmentierung der Gesamtkosten in verschiedene Pakete ist zukünftig nicht mehr zulässig. Wenn die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb angefallenen Renovierungskosten 15 % der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) des Gebäudes übersteigt, kann der entsprechende Aufwand nur nach den Regelungen über die Absetzung für Abnutzungen abgeschrieben werden.

Daraus ergibt sich, dass es zukünftig häufiger zu einer Verteilung entsprechender Aufwendungen über die Nutzungsdauer von Gebäuden, die nach § 7 Abs. 4 EStG steuerlich meistens fünfzig Jahre beträgt, kommen wird. Insofern müssen vor allem zukünftig Vermieter, die ein zu sanierendes Objekt erwerben wollen, genauer untersuchen, welche Teile ihres Sanierungsaufwands noch als sofort abzugsfähige Werbungskosten beurteilt werden können. Wir beraten Sie gerne dabei.

Frankfurt am Main, den 17.11.2016 – SVO / JHB

Neuerungen bei der Umsatzsteuer auf Bauleistungen – Hilfen für die Praxis?

1. Leistungsempfänger als Steuerschuldner

Abweichend vom umsatzsteuerlichen „Normalfall“, wonach der leistende Unternehmer die dem Leistungsempfänger in Rechnung gestellte Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt schuldet, ist bei der Abwicklung von Bauleistungen das sogenannte Reverse-Charge-Verfahren anzuwenden. Hierbei muss der Leistungsempfänger die auf Bauleistungen anfallende Umsatzsteuer als eigene Steuerschuld an das Finanzamt abführen. Ihm steht dann auch der Vorsteuerabzug zu.

2. Änderungen der Rechtslage

Das Reverse-Charge-Verfahren ist in § 13b UStG gesetzlich geregelt. Die Finanzverwaltung hat ihre Vorstellungen zur Umsetzung der gesetzlichen Vorschriften im Umsatzsteuer-Anwendungserlass 13.b mit seinen 18 Abschnitten ausführlich dargelegt.

Trotz dieser detaillierten Vorschriften haben Abweichungen des Wortlauts zwischen den bei der Umsatzsteuer vorrangig zu beachtenden europäischen Rechtsnormen (hier: Art. 199 MwStSystRL) und dem deutschen nationalen Recht (also § 13b UStG) für erhebliche Unsicherheiten in der Praxis gesorgt. Während Art. 199 MwStSystRL insbesondere regelt, dass Bauleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken stehen, hat § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG alter Fassung das Reverse-Charge-Verfahren bei Werklieferungen und sonstigen Leistungen für anwendbar erklärt, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen, ohne auf den aus europäischer Sicht notwendigen Zusammenhang mit Grundstücken einzugehen.

Um die aus dem unterschiedlichen Wortlaut der Vorschriften resultierenden Unsicherheiten auszuräumen, ist im Steueränderungsgesetz 2015 vom 02.11.2015 (BGBl. I S. 1834) der Text von § 13b UStG verändert worden. In die Neufassung von § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG ist nunmehr der von Art. 199 MwStSystRL ausdrücklich vorgeschriebene Zusammenhang der Leistungen mit einem Grundstück übernommen worden. Die Neufassung definiert Bauleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken als solche, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen. Als Grundstücke gelten nach der Vorschrift insbesondere auch Sachen, Ausstattungsgegenstände und Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude installiert sind und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder Bauwerk zu zerstören oder zu verändern. Mit dem BMF-Schreiben vom 10.08.2016 (Der Betrieb 2016, S. 1909) hat die Finanzverwaltung nun den Umsatzsteuer-Anwendungserlass an diese Änderungen angepasst.

3. Auswirkungen der geänderten Rechtslage

Die skizzierten Änderungen erscheinen geeignet, die in der Vergangenheit häufig auftretenden Streitfälle zwischen Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung in Zukunft einfacher zu lösen. Häufig ist es dabei um Betriebsvorrichtungen gegangen, also technisch komplexe Anlagen, die z. B. der Klimatisierung, der Entrauchung oder dem Lärmschutz dienen. Hierbei ist für die Bauherren bzw. Bauunternehmen oft nicht sofort erkennbar, ob es sich um Gebäudeteile oder selbstständige Objekte handelt, die lediglich in ein Gebäude eingesetzt worden sind.

Noch unlängst hat der BFH in seinem Urteil V R 7/14 vom 28.08.2014 entschieden, dass eine Entrauchungsanlage für industrielle Großfeueranlagen als Betriebsvorrichtung einzustufen sei und damit kein Bauwerk darstelle. Mit dieser Begründung hat der BFH die Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens daher abgelehnt. Die Finanzverwaltung ihrerseits hat daraufhin einen Nichtanwendungserlass zu diesem Urteil herausgegeben, um so sicherzustellen, dass in vergleichbaren Fällen das Reverse-Charge-Verfahren doch anzuwenden ist (BMF-Schreiben vom 28.07.2015 – III C3 – S 7279/14/10003).

4. Folgen für die Praxis

Dadurch, dass zukünftig die jeweiligen Bauleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück stehen müssen, sollten für viele Betroffene die Folgen entsprechender Projekte besser plan- und kalkulierbar sein. Für die praktische Abwicklung von Bauprojekten könnte das dazu führen, dass schon bei Vertragsverhandlungen die Frage nach der möglichen Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG berücksichtigt wird.

In Zweifelsfällen kann es sich empfehlen, neben qualifizierter rechtlicher bzw. steuerlicher Beratung auch den Kontakt zur zuständigen Finanzbehörde aufzunehmen, um von vornherein eine umsatzsteuerlich korrekte Behandlung entsprechender Geschäftsvorfälle zu erreichen, die auch von der Finanzverwaltung anerkannt wird. So lassen sich insbesondere Haftungsrisiken für Leistungsempfänger, die ansonsten nachträglich als Steuerschuldner identifiziert werden könnten, frühzeitig vermeiden. Wir unterstützen Sie gerne bei der Lösung derartiger Problemstellungen.

Frankfurt am Main, den 06.10.2016 – SVO

Systemwechsel bei der Grundsteuer in Vorbereitung

Vor wenigen Tagen haben die Finanzminister von Hessen und Niedersachsen eine Gesetzesinitiative vorgestellt, die die Erhebung der Grundsteuer umfassend verändern soll. Das Ziel dieser Initiative besteht darin, die erheblichen verfassungsrechtlichen Zweifel an den Grundlagen (fehlerhafte Bewertung der Grundstücke) der Grundsteuer zu beseitigen. So hat etwa der BFH mit seinem Beschluss vom 22.10.2014 II R 16/13 dem Bundesverfassungsgericht bereits die Vorschriften zur Einheitsbewertung des Grundvermögens zur Prüfung vorgelegt (die die Basis für die Ermittlung der Grundsteuer darstellen).

Die Grundsteuer ist mit einem Aufkommen in Höhe von ca. € 13 Mrd. eine wichtige Finanzierungsquelle für die Gemeinden. Darüber hinaus betrifft sie grundsätzlich jeden, der im Inland wohnt, sei es als Mieter (Grundsteuer als Teil der Betriebskosten) oder als Hausbesitzer. Die nun vorgeschlagenen Änderungen haben daher eine sehr hohe praktische Relevanz. Das gilt umso mehr, als die Initiatoren des Gesetzesvorschlages zwar betonen, keine allgemeine Steuererhöhung zu beabsichtigen, aber zukünftig eine gerechtere Verteilung des Grundsteueraufkommens erreichen wollen. Sie räumen ein, dass dabei Entlastungen für Bürger in weniger gefragten Gegenden zu höheren Belastungen bei anderen, die in „besseren Vierteln“ wohnen bzw. Eigentum haben, führen können.

Die Grundsteuer knüpft gegenwärtig an den Einheitswerten des Grundvermögens an. Diese Einheitswerte beruhen auf dem Stand vom 01.01.1964 (alte Bundesländer) bzw. vom 01.01.1935 (neue Bundesländer). Schon diese Tatsache verdeutlicht, dass eine Überarbeitung dieser Werte seit langem überfällig ist. Die Einheitswerte werden gegenwärtig mit einer bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird mit dem gemeindespezifischen Grundsteuerhebesatz multipliziert, woraus sich dann die genaue Höhe der Grundsteuer im Einzelfall ergibt.

Diese Berechnungstechnik soll weitgehend unverändert bleiben. Allerdings beabsichtigen die Länder, die bundeseinheitliche Messzahl abzuschaffen, so dass sie eigene Steuermesszahlen festlegen können. Dadurch werden sie maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer nehmen, obwohl nicht ihnen, sondern den Kommunen das Steueraufkommen zusteht. Diese legen auch zukünftig den Grundsteuerhebesatz fest.

Gegenwärtig zielt die Bewertung bei der Grundsteuer darauf ab, im Rahmen eines komplexen Verfahrens den sogenannten gemeinen Wert, der als Verkehrswert zu verstehen ist, zu ermitteln. An dessen Stelle soll zukünftig ein wesentlich einfacher zu ermittelnder Kostenwert treten. Bezogen auf den Grund und Boden wird der Kostenwert mit Hilfe der Grundstücksflächen und der Bodenrichtwerte errechnet. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und dann den Finanzämtern mitgeteilt. Bei Gebäuden wird der Kostenwert auf der Grundlage der Brutto-Grundfläche und flächenbezogener pauschaler Herstellungskosten bestimmt. Beide Komponenten zusammen ergeben dann den Einheitswert eines bebauten Grundstücks.

Der Gesetzesvorschlag sieht vor, dass der Start für das neue System zum Stichtag 01.01.2022 mit einer vollständigen Neubewertung aller ca. 35 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens in Deutschland erfolgen soll. Dann haben die Eigentümer für ihre wirtschaftlichen Einheiten jeweils eigene Grundsteuererklärungen abzugeben. Anschließend sollen im Abstand von je 6 Jahren Neubewertungen erfolgen, die die Finanzverwaltung grundsätzlich vollständig automationsgestützt erstellen will, ohne das hierfür erneute Steuererklärungen der Eigentümer einzureichen sind. Es ist derzeit geplant, dass der zweite Bewertungsstichtag der 01.01.2030 sein soll.

Selbst wenn bis zur Systemumstellung noch einige Zeit vergehen wird, sollten Grundstückseigentümer möglichst frühzeitig die mit der Neuregelung verbundenen Chancen und Risiken genau analysieren, da möglicherweise spürbare Erhöhungen der Grundsteuerbelastung für ihre wirtschaftlichen Einheiten eintreten können. Wir beraten Sie gerne dabei.

SVO / JHB – Frankfurt, den 03.08.2016

Neues zum Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

1. Hintergrund

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weisen eine besonders große Nähe zur privaten Lebensführung auf. Die Trennlinie zwischen der steuerlich relevanten Erzielung von Einkünften und der steuerlich irrelevanten Liebhaberei ist im Einzelfall nur schwer zu ziehen. Immer wieder kommt es daher zu Rechtsstreitigkeiten zwischen der Finanzverwaltung und dem Steuerpflichtigen.

Besonders umstritten ist häufig die Frage nach der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. In diesem Bereich hat sich eine umfangreiche einzelfallbezogene Rechtsprechung entwickelt, die nur noch schwer zu überblicken ist. Die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder haben nunmehr einige BFH-Urteile aus dem Jahr 2014 zum Anlass genommen, um in einem neuen Erlass vom 27.07.2015 (Az.: IV C 1-S 2211/11/10001) verschiedene Fallgruppen zu regeln.

2. Schuldzinsen für fremdfinanzierte Mietobjekte nach ihrer Veräußerung

Der BFH hat einen Fall entscheiden müssen, bei dem es um die Frage der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen bei einem fremdfinanzierten Mietobjekt gegangen ist, dessen (steuerfreie) Veräußerung mehr als 10 Jahre nach der Anschaffung nicht von § 23 EStG erfasst wurde. Das Urteil des BFH vom 08.04.2014 IX R 45/13 (zur Veröffentlichung im Bundessteuerblatt II 2015 vorgesehen) stellt fest, dass es für einen möglichen Werbungskostenabzug nach dem Verkauf des Objekts entscheidend darauf ankomme, wie der Veräußerungserlös verwendet wird. Komme es zur Anschaffung eines neuen Mietobjekts, bestehe weiterhin ein Veranlassungszusammenhang zwischen Schuldzinsen und Einkünften gem. § 21 EStG, so dass auch Werbungskostenabzug möglich bleibe. Würde hingegen kein neues Mietobjekt erworben, komme es darauf an, ob der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung verwendet oder anderen Zwecken zugeführt werde. Nur bei einer vorrangigen Schuldentilgung ist aus Sicht des BFH ein weiterer Werbungskostenabzug zulässig. Wird der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung verwendet, wird dadurch die in der Vergangenheit bestehende Einkunftserzielungsabsicht überlagert, so dass der Werbungskostenabzug für die Zukunft entfällt. Der neue Erlass der Finanzverwaltung schließt sich dieser Auslegung an.

3. Schuldzinsen für fremdfinanzierte Mietobjekte nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht

Mit dieser Frage hat sich das BFH-Urteil vom 21.01.2014 IX R 34/12 (zur Veröffentlichung im Bundessteuerblatt II 2015 vorgesehen) auseinandergesetzt. Hier kommt der BFH zu dem Ergebnis, dass für Schuldzinsen, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor einer Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, kein weiterer Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig sei. Aus der Sicht des BFH stehen diese Schuldzinsen nicht mehr mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang. Sie sind vielmehr Gegenleistung für eine Kapitalüberlassung, die im privaten Bereich stattfindet und daher steuerlich unbeachtlich ist. Auch dieses Urteil will die Finanzverwaltung allgemein anwenden.

4. Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung einer Fremdfinanzierung

Unter Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung hat der BFH in seinem neuen Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13 (zur Veröffentlichung im Bundessteuerblatt II 2015 vorgesehen) entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die für die vorzeitige Ablösung seiner Darlehensschuld zwecks lastenfreier Veräußerung eines Mitobjekts zu leistende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen darf. Seine eigene anders lautende ältere Rechtsprechung (insbesondere das BFH-Urteil vom 23.04.1996 IX R 5/94, Bundessteuerblatt II 1996, Seite 595) erklärt der BFH nunmehr für überholt. Auch die Finanzbehörden schließen sich der geänderten Rechtsprechung des BFH an.

Die neue Sichtweise wird damit begründet, dass das auslösende Moment für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht die Erzielung laufender Einkünfte aus dem Mietobjekt, sondern dessen Veräußerung ist. Diese Veräußerung ist aber in der Regel steuerfrei, wenn sie außerhalb der zeitlichen Grenzen des § 23 EStG erfolgt. Kommt es ausnahmsweise doch zu einer Besteuerung gem. § 23 EStG, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung als Teil der Veräußerungskosten bei der Einkünfteermittlung berücksichtigt.

Neben der geänderten steuerlichen Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigungen dürfen Immobilieneigentümer nicht übersehen, dass die Banken im Allgemeinen die Höhe der Entschädigung nicht kundenfreundlich kalkulieren. Sie versuchen vielmehr, die ihnen entgehenden zukünftigen Zinseinnahmen möglichst weitgehend durch die Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag zu kompensieren. Dadurch wird der Immobilieneigentümer zukünftig im Ergebnis doppelt benachteiligt: Zum einen finanziell durch erhebliche Zahlungen an die Bank, zum anderen steuerlich durch den Wegfall des Werbungskostenabzugs.

5. Folgen für die Praxis

Die vorstehenden Erläuterungen zeigen, wie wichtig eine sorgfältige Vertragsgestaltung für einen möglichst umfassenden Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist. Bereits im Vorfeld anstehender Veränderungen (z.B. Verkauf von Objekten, Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht) sollten Immobilieneigentümer Kontakt zu einem sachkundigen steuerlichen Berater aufnehmen, um die Möglichkeiten zur Sicherung eines weitgehenden Werbungskostenabzuges zu prüfen. Ansonsten besteht die erhebliche Gefahr, dass substantielle Kosten des Steuerpflichtigen möglicherweise in Zukunft steuerlich nicht mehr abziehbar sein werden. Wir helfen Ihnen bei der Planung und Umsetzung entsprechender Projekte.

Executive Summary

Debt interest deduction plays an important role in income from rent and lease. The highest financial authorities of the Federal Government and the States issued a new decree on 27 July 2015. It should be emphasised that prepayment charges for an early redemption with the purpose of an unencumbered sale of a property can in principle not be deducted as professional expenses (contrary to the previous legal position). Exceptions can only be made if the sales revenues are subject to taxation according to section 23 Income Tax Act.

SVO / JHB – Frankfurt, den 30.09.2015

Umsatzsteuer auf Bauleistungen – Alle Unklarheiten beseitigt?

1. Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers

Die zur Sicherung des Umsatzsteueraufkommens durch § 13 b UStG ab 01.01.2002 eingeführte Verlagerung der Steuerschuldnerschaft vom leistenden Unternehmer auf den Leistungsempfänger (sog. Reverse-Charge-Verfahren) ist in den vergangenen Jahren in großem Umfang erweitert worden. Im Grundsatz schreibt § 13 b UStG vor, dass entgegen der üblichen umsatzsteuerlichen Abwicklung (der Leistende stellt dem Leistungsempfänger einen Nettobetrag zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung und überweist anschließend die Umsatzsteuer an die Finanzbehörde, während der Leistungsempfänger die ihm gegenüber abgerechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen darf) alleine der Leistungsempfänger für die Begleichung der Umsatzsteuerschuld und des Vorsteuerabzuges verantwortlich ist.

Insbesondere im Bereich der Immobilien- und Bauwirtschaft stellen sich hierbei häufig komplizierte Detailfragen, die die Rechtsprechung und die Finanzverwaltung immer wieder aufs Neue herausfordern. Das zeigt sich auch an einem neueren BFH-Urteil vom August 2014 und der nunmehr erfolgten Reaktion der Finanzverwaltung auf dieses Urteil.

2. BFH-Urteil V R 7/14 vom 28.08.2014 (Der Betrieb 2014, Seite 2632)

Mit diesem Urteil ist ein Fall entschieden worden, in dem eine im Anlagenbau tätige KG eine aus 18 Einzelbauteilen bestehende Entrauchungsanlage für industrielle Großfeuerungsanlagen entwickelte und diese mit Hilfe von zwei Fremdunternehmen in die Produktionshallen eines Kunden eingebaut hatte. Die Fremdunternehmen haben danach gegenüber der KG mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer abgerechnet. Die KG hat hieraus den Vorsteuerabzug in Anspruch genommen. Nach einer Umsatzsteuersonderprüfung hat das Finanzamt die Auffassung vertreten, dass die KG im Hinblick auf die Leistungen der Fremdunternehmen als Steuerschuldner nach § 13 b Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 UStG (in der Fassung von 2009) anzusehen sei, weil es sich hierbei um Bauleistungen handele und hat die entsprechenden Umsatzsteuerfestsetzungen geändert. Hiergegen hat die KG Klage vor dem FG erhoben, der stattgegeben worden ist. Die daraufhin eingelegte Revision des Finanzamtes hat der BFH verworfen.

Für den BFH stellt der Einbau der Entrauchungsanlage keine Werklieferung oder sonstige Leistung dar, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung eines Bauwerks dient. Das hat zur Folge, dass das Reverse-Charge-Verfahren hierbei nicht zur Anwendung kommt. Unter Heranziehung der unionsrechtlichen Auslegung des Begriffs „Bauwerk“ kommt der BFH zum Ergebnis, dass die Entrauchungsanlage eine sog. „Betriebsvorrichtung“ und kein Bauwerk handelt. Das wird damit begründet, dass die Anlage gegenüber dem Bauwerk einem eigenen Zweck dient. Sie hat keine Funktion für das Bauwerk und sie ist lediglich im Bauwerk untergebracht. Das von der Finanzverwaltung vorgebrachten Argument, der Bauwerksbegriff sei entsprechend der zur Durchführung des Sozialgesetzbuchs III erlassenen Baubetriebsverordnung auch bei der Auslegung von § 13 b UStG heranzuziehen, lehnt der BFH ausdrücklich ab.

3. BMF-Schreiben vom 28.07.2015 – III C 3 – S 7279/14/10003 (Der Betrieb 2015, Seite 1811)

Nach Besprechungen der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder haben sich diese entschieden, einen Nichtanwendungserlass zum o.g. BFH-Urteil vom 28.08.2014 herauszugeben. Damit soll dieses Urteil über den damit entschiedenen Einzelfall hinaus nicht angewendet werden.

Das BMF-Schreiben stellt fest, dass die Aussage des BFH, wonach Betriebsvorrichtungen nicht zu den Bauwerken im Sinne von § 13 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 UStG gehören, unzutreffend sei. Unter Rückgriff auf unionsrechtliche Vorschriften (insbesondere Artikel 199 Abs. 1 Buchstabe A Mehrwertsteuersystemrichtlinie, Artikel 13 b Mehrwertsteuerverordnung) kommt das BMF-Schreiben zu dem Schluss, dass Betriebsvorrichtungen nur dann nicht als Bauwerk anzusehen sind (und damit das Reverse-Charge-Verfahren nicht anwendbar wäre), wenn sie nicht auf Dauer installiert sind oder bewegt werden können, ohne dass das Gebäude oder das Bauwerk zerstört oder verändert wird. Ferner weist das BMF-Schreiben darauf hin, dass die Anwendung des BFH-Urteils in der Praxis erhebliche Probleme mit sich bringen würde, da der leistende Unternehmer häufig nicht erkennen könne, ob die von ihm eingebaute Anlage eigenen Zwecken diene oder ob sie für die Konstruktion, den Bestand, die Erhaltung oder Benutzbarkeit des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sei. Das BMF-Schreiben will also im Ergebnis eine möglichst umfassende Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens sicherstellen.

4. Folgen für die Praxis

Auch wenn die Begründung des BMF-Schreibens nicht durchgehend überzeugt (so ist die dort zitierte Mehrwertsteuerverordnung erst ab 01.01.2017 anzuwenden), muss die Praxis sich auf die Sichtweise der Finanzverwaltung einstellen. Das bedeutet, dass nicht erst bei der Abrechnung entsprechender Bauvorhaben die Frage nach der Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens im Sinne von § 13 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 UStG zu beantworten ist, sondern bereits beim Vertragsschluss zwischen Leistendem und Leistungsempfänger besprochen werden muss. In Zweifelsfällen kann es sich empfehlen, neben qualifizierter rechtlicher bzw. steuerlicher Beratung auch den Kontakt zur zuständigen Finanzbehörde aufzunehmen, um von vornherein eine umsatzsteuerliche Behandlung entsprechender Geschäftsvorfälle zu erreichen, die nachfolgend von der Finanzverwaltung anerkannt wird. So lassen sich insbesondere Haftungsrisiken für Leistungsempfänger, die nachträglich zum Steuerschuldner werden, frühzeitig vermeiden. Wir unterstützten Sie gerne bei der Lösung derartiger Problemstellungen.

SVO / JHB – Frankfurt, den 14.09.2015

Wertminderung der Grundsteuer wegen Windkraftanlagen

Als Eigentümer einer Immobilie, die Sie zu eigenen Wohnzwecken verwenden oder vermieten, müssen Sie vierteljährlich Grundsteuer bezahlen.

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind und Windkraftanlagen in der Nähe Ihres Grundstücks stehen, haben Sie gute Chancen eine Reduzierung der Grundsteuer durchzusetzen, wenn Sie durch ein Lärmgutachten Beeinträchtigungen nachweisen können.

Die Höhe dieser Grundsteuer hängt vom so genannten Einheitswert ab, den das Finanzamt für die Immobilie bestimmt. Viele Immobilieneigentümer beantragen momentan wegen Windkraftanlagen in der Nähe ihrer Immobilie eine Wertminderung und die Reduzierung der Grundsteuer.

Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen hat in einer Verfügung vom 20.04.2015 aus Ihrer Sicht festgelegt, ab wann Eigentümer einer Immobilie wegen Beeinträchtigungen durch Windkraftanlagen, den Einheitswert für ihre Immobilie und damit für die Grundsteuer reduzieren können und wann nicht. Denn bereits nach dem Baurecht ist eine Windkraftanlage nur genehmigungsfähig, wenn sie keine ungewöhnliche starke Belastung der Nachbarn verursacht. Ein Antrag kann daher nur Erfolg haben, wenn es gelingt, diese ungewöhnliche starke Belastung darlegen und beweisen zu können.

Danach gilt Folgendes:

  1. Lärmbelästigung: Eine Chance auf eine Reduzierung der Grundsteuer besteht, wenn ein Immobilieneigentümer durch ein Gutachten nachweisen kann, dass eine Beeinträchtigung durch den Lärm einer Windkraftanlage besteht. Der Antrag hat Erfolg, wenn nachweislich folgende Lärmgrenzwerte überschritten werden:
    Am Tag Nachts von 22 – 6 Uhr
    Gebiete, die vorwiegend Wohnzwecken dienen 55 dB (A) 40 dB (A)
    In reinen Wohngebieten 50 dB (A) 35 dB (A)
  2. Schattenwurf: Wenn eine Minderung des Einheitswerts wegen Beeinträchtigungen durch Schattenwurf beantragt wird, wird dieser Antrag regelmäßig abgelehnt.

 

Sollten Sie Unterstützung benötigen, Ihren Antrag beim Finanzamt durchzusetzen, stehen wir Ihnen gerne zu Verfügung.

Executive Summary

Property owners can apply at the corresponding tax authority for a reduction of real estate tax if there are noise disturbances or shadowing due to a nearby wind farms. An order of the OFD Nordrhein-Westfalen dated 20 April 2015 specifies detailed information. A prerequisite for a successful application is that the restrictions caused by the wind farm are specified and proven.

JD/ JHB – 06.08.2015

Kosten für eine Nachlassreglung

Entstandene Kosten einer Nachlassreglung können beim Erwerber steuerlich absetzbar sein. Mit seinem Urteil vom 09.07.2013 (Az.: IX R 43/11) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass solche Kosten dem Erwerb des Alleineigentums an einem Vermietungsobjekt dienen und deshalb diese Kosten mit den Kosten des Erwerbs eines Hauses steuerlich gleichzustellen sind. Sie sind daher in voller Höhe als Anschaffungsnebenkosten abziehbar. Entgegen der Ansicht des Finanzamts schließt der unentgeltliche Erwerb des Erben. (nachfolgende) Anschaffungsnebenkosten nicht aus. Denn Kosten der Erbauseinandersetzung fallen an, um das Alleineigentum am Grundstück zu erlangen Sie hängen deshalb mit dem Anschaffungsvorgang zusammen. Notar- und Grundbuchkosten können so bei den Mieteinkünften (über die Abschreibung) geltend gemacht werden.

Zur Klärung, ob Kosten, die durch eine Erbschaftregelung angefallen sind, auch tatsächlich steuerlich absetzbar sind, empfiehlt sich zur Abgabe der Einkommensteuererklärung bei Prüfung der V+V- Einkünften eine vorangehende steuerliche Beratung.

Vermieter können Kosten für den Leerstand als Werbungskosten von den Steuern absetzen

Hat der Steuerpflichtige wegen seiner Immobilie erkennbar mit der Vermietung begonnen, sich also ernsthaft um einen Mieter bemüht, so kann er die Kosten für den Unterhalt der Immobilie auch bei einem Leerstand als Werbungskosten von den Steuern absetzen, das entschied der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 11.12.2012 (Az.: IX R/14/12). Hierbei spielt aber im Einzelfall das tatsächliche Vorgehen des Vermieters am Markt aus steuerrechtlicher Sicht eine wesentliche Rolle.

Sollte das Objekt aufgrund zu hoher Anforderungen des Vermieters an potentielle Mieter nicht vermietbar sein, so muss der Vermieter von seinen (Miet-) Forderungen abrücken und auch Mieter, die nicht ganz seinen Wünschen entsprechen, akzeptieren. Im Einzelfall kann dem Steuerpflichtigen zuzumuten sein, bei der Vertragslaufzeit oder dem Vertragsgegenstand Zugeständnisse zu machen, um die Immobilie erfolgreich vermieten zu können. Auch eine Minderung des Mietpreises muss nach Ansicht des Bundesfinanzhofs hingenommen werden. Die Einschaltung eines Maklers kann erforderlich sein, wenn der Vermieter selbst keinen Erfolg hat. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit seiner Vermietungsbemühungen (als Voraussetzung einer steuerlich anzuerkennenden Einkünfteerzielungsabsicht) trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Die Einkünfteerzielungsabsicht muss der Steuerpflichtige daher bei Leerstand der Immobilie dem Finanzamt gegenüber nachweisen. Daher empfiehlt sich eine vorangehende steuerliche Beratung, damit bei der Veranlagung auch bei einem Leerstand die Kosten der Immobilie als Werbungskosten/ Betriebsausgabe anerkannt werden.

Executive Summary

According to the judgement of the Federal Tax Court of 11 December 2012, V R 14/12, tenants can deduct the maintenance costs for a property as professional expenses from their income from rent and lease, even in cases of properties standing empty. However, the landlord has to be able to prove that he/she is anxious to find a tenant.