Kein Gewerbebetrieb bei Vermietung eines Einkaufszentrums

1. Neues Urteil des BFH

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 14.07.2016 IV R 34/13 entschieden, dass die Vermietung eines Einkaufszentrums (EKZ) mit einer Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm an etwa 40 Mieter keinen Gewerbebetrieb darstellt. Vielmehr handelt es sich dabei um eine private Vermögensverwaltung, so dass die hieraus erzielten Einnahmen nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

In dem Urteil hat der BFH die gewerbliche von der vermögensverwaltenden Tätigkeit abgegrenzt. Damit weist die Entscheidung über den entschiedenen Einzelfall hinaus.

2. Zum Sachverhalt

Klägerin in dem Verfahren ist eine GmbH gewesen, die 2013 durch formwechselnde Umwandlung aus einer GmbH & Co. KG (KG) hervorgegangen ist. Die KG hat 1996 ein ca. 100.000 qm großes Ackergrundstück erworben und hierauf bis 1998 ein Fachmarktzentrum errichtet. Die Flächen dieses EKZ (30.000 qm) hat sie an rund 40 Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen vermietet. Neben der Überlassung der Ladenflächen stellt die KG eine gewisse Infrastruktur wie etwa Parkplätze, Abstell- und Sozialräume sowie Sanitäranlagen zur Verfügung. Daneben sorgt sie für die Reinigung und Bewachung des Fachmarktzentrums. Zielsetzung dabei ist es, den Kunden der Mieter einen ausgedehnten Einkauf in verschiedenen Geschäften innerhalb einer verkehrsfreien Zone zu ermöglichen.

Die Betriebsführung des Fachmarktzentrums hat die KG nicht selbst übernommen, sondern hierfür einen Bewirtschaftungsvertrag mit einer Verwaltungs- GmbH vereinbart. Diese GmbH wiederum hat mit den einzelnen Mietern jeweils einen individuellen Verwaltervertrag abgeschlossen. Die Geschäftsbesorgung hat sie auf eine weitere GmbH ausgelagert, die einen Centermanager beschäftigt hat, der die anfallenden Beratungs-, Betreuungs- und Verwaltungsaufgaben erledigt sowie Werbeaktivitäten für das Fachmarktzentrum koordiniert hat.

Die KG hat ihre Tätigkeit als Vermögensverwaltung angesehen und daher nur Einkommen- und keine Gewerbesteuererklärungen abgegeben. Nach einer Betriebsprüfung für die Jahre 1998 bis 2002 hat das zuständige Finanzamt die Vermietung durch die KG als Gewerbetrieb eingestuft und entsprechende Gewerbesteuerbescheide erlassen. Einspruch und Klage hiergegen sind erfolglos geblieben. Erst der BFH hat die Auffassung der Klägerin bestätigt und das anders lautende Urteil des Finanzgerichts aufgehoben.

3. Wesentliche Entscheidungsgründe des BFH

3.1 Vermietung vs gewerbliche Tätigkeit

§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG nennt als Voraussetzungen eines Gewerbebetriebes die Ausübung einer selbstständigen, nachhaltigen Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht unter Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Dabei darf es sich weder um die Ausübung von Land- und Forstwirtschaft, eines freien Berufs oder einer anderen selbständigen Arbeit handeln. Ferner muss die Betätigung den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH der Fall, wenn die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung der Vermögenswerte i. S. einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z. B. durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.

Bei einer Vermietung ergibt sich daraus, dass sie dann als gewerbliche Tätigkeit anzusehen ist, wenn die Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstandes gegenüber den anderen gewerblichen Aspekten der Tätigkeit in den Hintergrund tritt. Das gilt auch dann, wenn der vermietete Besitz sehr umfangreich ist und es sich um eine Vielzahl von Mietern handelt. Bei der Vermietung gewerblicher Großimmobilien (wie im vorliegenden Fall) sind aber aus Sicht des BFH solche Leistungen als unschädlich (und damit nicht gewerblich) anzusehen, die nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räume zu dem von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck ermöglicht und die nicht als eigenständiges Herantreten an den Markt verstanden werden können. Dabei sind die Besonderheiten des jeweiligen Vermietungsgegenstandes zu berücksichtigen.

3.2 Leistungen des EKZ

So ist ein EKZ dadurch gekennzeichnet, dass in einem Objekt verschiedene Einzelhändler und Dienstleister räumlich zusammengefasst ihre jeweiligen Produkte bzw. Leistungen anbieten. Der Betrieb des EKZ benötigt dafür ein gewisses Mindestmaß an Infrastruktur. Aus Sicht des BFH ist das Vorhalten einer Infrastruktur für das EKZ (wie z. B. Parkplätze, Abstellräume, Zugangssicherung u. ä.) eine Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung des Gesamtobjekts. Der Betrieb und die Instandhaltung solcher Infrastruktureinrichtungen sind keine Zusatzleistungen des Vermieters, sondern untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung.

3.3. Werbung / Verkaufsförderung

Auch Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen für die Vermietung von Flächen eines EKZ übliche Sonderleistungen dar. Sie sind darauf ausgerichtet, die Attraktivität des Standorts zu sichern, um derzeitige Mieter zu binden bzw. neue Mieter zu gewinnen. Ferner erlauben sie es, höhere Mieten für die ansässigen Händler und Dienstleister durchzusetzen bzw. bei Umsatzmieten unmittelbar an Umsatzsteigerungen der Mieter teilzunehmen. Somit liegen solche Tätigkeiten im eigenen Interesse des Vermieters. Angesichts der Größe des im Urteilsfall vorliegenden Fachmarktzentrums ist es aus Sicht des BFH nachvollziehbar, dass nicht nur die Mieter für sich selbst werben, sondern das EKZ selbst sein Gesamtangebot bewirbt und verkaufsfördernde Aktionen durchführt.

3.4 Objektspezifischer Maßstab

Insgesamt ergibt sich damit für den BFH, dass die Leistungen der KG bei Verwendung eines objektspezifischen Maßstabs nicht über den üblichen Umfang an Tätigkeiten hinausgehen, den die Vermietung eines EKZ erfordert. Die Tätigkeit der KG ist daher – trotz der Vielzahl der Mieter und der Größe des Objekts – insgesamt als vermögensverwaltend zu beurteilen.

4. Zusammenfassung

Das neue Urteil des IV. Senats des BFH beleuchtet die – aus steuerlicher Sicht – schwierige Abgrenzung zwischen einer vermögensverwaltenden und einer gewerblichen Vermietungstätigkeit. Das Urteil schafft für die Praxis mehr Klarheit. Es ist daher sehr zu begrüßen.

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Executive Summary

In its judgement of 14 July 2016, IV R 34/13, the Federal Tax Court decided that the letting of a shopping centre with a selling area of about 30,000 m² to approximately 40 tenants constitutes an asset management which is not subject to trade tax. From the Federal Tax Court’s point of view, it also applies even if, apart from rental, additional services are provided thus enabling the tenants to use the premises for their commercial purposes. Such services are especially the provision of infrastructure (e. g. car parks, storerooms, access control) and their maintenance and running.

Frankfurt am Main, den 08.12.2016 – SVO / JHB