Systemwechsel bei der Grundsteuer in Vorbereitung

Vor wenigen Tagen haben die Finanzminister von Hessen und Niedersachsen eine Gesetzesinitiative vorgestellt, die die Erhebung der Grundsteuer umfassend verändern soll. Das Ziel dieser Initiative besteht darin, die erheblichen verfassungsrechtlichen Zweifel an den Grundlagen (fehlerhafte Bewertung der Grundstücke) der Grundsteuer zu beseitigen. So hat etwa der BFH mit seinem Beschluss vom 22.10.2014 II R 16/13 dem Bundesverfassungsgericht bereits die Vorschriften zur Einheitsbewertung des Grundvermögens zur Prüfung vorgelegt (die die Basis für die Ermittlung der Grundsteuer darstellen).

Die Grundsteuer ist mit einem Aufkommen in Höhe von ca. € 13 Mrd. eine wichtige Finanzierungsquelle für die Gemeinden. Darüber hinaus betrifft sie grundsätzlich jeden, der im Inland wohnt, sei es als Mieter (Grundsteuer als Teil der Betriebskosten) oder als Hausbesitzer. Die nun vorgeschlagenen Änderungen haben daher eine sehr hohe praktische Relevanz. Das gilt umso mehr, als die Initiatoren des Gesetzesvorschlages zwar betonen, keine allgemeine Steuererhöhung zu beabsichtigen, aber zukünftig eine gerechtere Verteilung des Grundsteueraufkommens erreichen wollen. Sie räumen ein, dass dabei Entlastungen für Bürger in weniger gefragten Gegenden zu höheren Belastungen bei anderen, die in „besseren Vierteln“ wohnen bzw. Eigentum haben, führen können.

Die Grundsteuer knüpft gegenwärtig an den Einheitswerten des Grundvermögens an. Diese Einheitswerte beruhen auf dem Stand vom 01.01.1964 (alte Bundesländer) bzw. vom 01.01.1935 (neue Bundesländer). Schon diese Tatsache verdeutlicht, dass eine Überarbeitung dieser Werte seit langem überfällig ist. Die Einheitswerte werden gegenwärtig mit einer bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird mit dem gemeindespezifischen Grundsteuerhebesatz multipliziert, woraus sich dann die genaue Höhe der Grundsteuer im Einzelfall ergibt.

Diese Berechnungstechnik soll weitgehend unverändert bleiben. Allerdings beabsichtigen die Länder, die bundeseinheitliche Messzahl abzuschaffen, so dass sie eigene Steuermesszahlen festlegen können. Dadurch werden sie maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer nehmen, obwohl nicht ihnen, sondern den Kommunen das Steueraufkommen zusteht. Diese legen auch zukünftig den Grundsteuerhebesatz fest.

Gegenwärtig zielt die Bewertung bei der Grundsteuer darauf ab, im Rahmen eines komplexen Verfahrens den sogenannten gemeinen Wert, der als Verkehrswert zu verstehen ist, zu ermitteln. An dessen Stelle soll zukünftig ein wesentlich einfacher zu ermittelnder Kostenwert treten. Bezogen auf den Grund und Boden wird der Kostenwert mit Hilfe der Grundstücksflächen und der Bodenrichtwerte errechnet. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und dann den Finanzämtern mitgeteilt. Bei Gebäuden wird der Kostenwert auf der Grundlage der Brutto-Grundfläche und flächenbezogener pauschaler Herstellungskosten bestimmt. Beide Komponenten zusammen ergeben dann den Einheitswert eines bebauten Grundstücks.

Der Gesetzesvorschlag sieht vor, dass der Start für das neue System zum Stichtag 01.01.2022 mit einer vollständigen Neubewertung aller ca. 35 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens in Deutschland erfolgen soll. Dann haben die Eigentümer für ihre wirtschaftlichen Einheiten jeweils eigene Grundsteuererklärungen abzugeben. Anschließend sollen im Abstand von je 6 Jahren Neubewertungen erfolgen, die die Finanzverwaltung grundsätzlich vollständig automationsgestützt erstellen will, ohne das hierfür erneute Steuererklärungen der Eigentümer einzureichen sind. Es ist derzeit geplant, dass der zweite Bewertungsstichtag der 01.01.2030 sein soll.

Selbst wenn bis zur Systemumstellung noch einige Zeit vergehen wird, sollten Grundstückseigentümer möglichst frühzeitig die mit der Neuregelung verbundenen Chancen und Risiken genau analysieren, da möglicherweise spürbare Erhöhungen der Grundsteuerbelastung für ihre wirtschaftlichen Einheiten eintreten können. Wir beraten Sie gerne dabei.

SVO / JHB – Frankfurt, den 03.08.2016