Verdeckte Gewinnausschüttung bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer

1. Zum Hintergrund

Das vor kurzem veröffentlichte Urteil des BFH vom 27.07.2016 I R 8/15 hat über einen Fall entschieden, bei dem eine GmbH den überwiegenden Teil eines von ihr ansonsten selbst genutzten Gebäudes marktüblich an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet hat. Wie in ähnlichen Fällen in der Vergangenheit hat der BFH auch bei dieser Entscheidung darauf bestanden, dass anstelle der Marktmiete eine Kostenmiete zuzüglich Gewinnaufschlag vereinbart werden muss, um eine verdeckte Gewinnausschüttung zu vermeiden. Von diesem Grundsatz ausgehend hat der BFH das abweichende Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 05.08.2014 VI K 24/13 aufgehoben.

2. Zum Tatbestand

Klägerin in dem Verfahren ist eine GmbH gewesen, an der der Gesellschafter-Geschäftsführer T mit 5 % und seine Schwester L mit 95 % beteiligt waren. Im Zuge eines Zwangsversteigerungsverfahrens hatte die GmbH von der Ehefrau des T ein bebautes Grundstück erworben. Der Wohnbereich des darauf befindlichen Gebäudes war mit hochwertigen Materialien und Techniken ausgestattet. 52 % der Fläche des von der GmbH ansonsten selbst genutzten Gebäudes wurde zu Wohnzwecken an T und seine Familie zu einem marktüblichen Preis vermietet.

Die vom Finanzamt bei einer Außenprüfung festgesetzte verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe der Differenz zwischen der um einen 5 %-igen Gewinnaufschlag erhöhten Kostenmiete und dem tatsächlichen gezahlten Betrag hat das von der GmbH angerufene Finanzgericht verworfen. Zur Begründung hat das Finanzgericht ausgeführt, dass in der betreffenden Stadt eine kostendeckende Miete nicht erzielbar gewesen sei. Aus seiner Sicht hat die GmbH an T keinen Vorteil aus einer verbilligten Wohnungsüberlassung zugewendet, denn bei der Vermietung an einen fremden Dritten wäre es zu keinem anderen Ergebnis gekommen.

3. Auffassung des BFH

Aus Sicht des I. Senats des BFH ist schon die Anschaffung des Grundstücks durch die GmbH nicht aus eigenem Gewinnstreben, sondern zur Befriedigung privater Interessen des Gesellschafters erfolgt. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter würde, so führt der I. Senat aus, grundsätzlich kein Einfamilienhaus zur Weitervermietung anschaffen, wenn die Miete nicht die Kosten und einen angemessenen Gewinnaufschlag abdeckt. Weiter heißt es in dem neuen Urteil, dass eine Vermietung zu marktüblichen Konditionen nur in Betracht gezogen werden könne, wenn mit Blick auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgegangen werden könne. Das sei im vorliegenden Sachverhalt nicht der Fall gewesen.

Der I. Senat schließt auch aus, dass im Zusammenhang mit der Prüfung einer verdeckten Gewinnausschüttung aufgrund der Vermietung eines Einfamilienhauses die Grundsätze für die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung zu beachten seien. Der Fremdvergleich bei der Prüfung einer verdeckten Gewinnausschüttung dürfe nicht darauf abstellen, ob eine Tätigkeit bei rückschauender Betrachtung wirtschaftlich erfolgreich gewesen sei. Der I. Senat verweist vielmehr darauf, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter im Hinblick auf verdeckte Gewinnausschüttungen sich nicht damit begnügen würde, eine Immobilie wie ein fremder Dritter zu marktüblichen Bedingungen an den Gesellschafter zu vermieten. Diese Überlegungen führen den BFH dazu, das Urteil des Finanzgerichts aufzuheben und die Auffassung des beklagten Finanzamtes zu bestätigen.

4. Schlussfolgerungen

Das neue Urteil des BFH zeigt, dass bei der Vermietung von Immobilien durch eine Kapitalgesellschaft an ihre Gesellschafter ein hohes Risiko besteht, ungewollt eine verdeckte Gewinnausschüttung auszulösen. Zwar erscheint es befremdlich, dass bei einer solchen Konstellation selbst ein marktübliches Entgelt nicht dem Verhalten eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters entsprechen soll. Allerdings folgt auch das neue Urteil der bisherigen Linie der Rechtsprechung des I. Senats des BFH. Betroffenen Unternehmen und ihren Gesellschaftern ist daher zu empfehlen, entsprechende Vertragsbeziehungen kritisch zu prüfen und, wo nötig, schnell zu korrigieren. Wir unterstützen Sie gerne dabei.

Executive Summary

The new judgement of the Federal Tax Court shows that there is a high risk of an unintentional hidden profit distribution for corporations when letting real property to their shareholders. It might seem disconcerting that even a customary rent should not correspond to the conduct of an accurate and thorough managing director. The new judgement, however, correlates with the previous jurisdiction of the Federal Tax Court’s 1^st Senate. Thus, affected corporations and their shareholders should review corresponding contractual relations and adjust them, if necessary.

Frankfurt, 07.04.2017

SVO / JHB